Queda dos juros deve destravar compras e impulsionar imóveis em 2026

O mercado imobiliário de Niterói entra em 2026 com uma combinação rara: estoque mais curto em vários segmentos, demanda reprimida e sinais de melhora no crédito. Na prática, isso tende a acelerar decisões de compra (especialmente em imóveis prontos e bem localizados) e manter o aluguel aquecido, mesmo com o debate da reforma tributária no radar.

A base dessa leitura está no que já aconteceu recentemente: levantamento divulgado com dados da Ademi aponta que, entre janeiro e outubro de 2025, os lançamentos cresceram 73% e as vendas 45%, indicando um mercado com giro e apetite comprador. 

A seguir, os vetores que eu considero mais decisivos para 2026 em Niterói.

1) Estoque baixo + demanda reprimida: o “gatilho” mais forte do ano

Quando o mercado vende bem por vários meses, duas coisas costumam acontecer ao mesmo tempo:

o estoque encurta (o melhor produto some primeiro); a demanda que ficou “na espera” volta com força quando percebe melhora no cenário.

A própria leitura de “estoque rodando” e mercado aquecido aparece nos dados noticiados sobre Niterói em 2025.

E isso cria um ambiente clássico de 2026: quem entra preparado negocia melhor; quem demora perde opção.

2) Tendência dos compactos e o avanço dos studios na cidade

Niterói vem ganhando tração em imóveis menores por um motivo simples: o estilo de vida mudou. Há procura crescente por unidades fáceis de manter, perto de serviços e com vocação de locação, principalmente em regiões com mobilidade e demanda constante.

Do ponto de vista de tendência, os dados do FipeZAP mostram que unidades de 1 dormitório têm apresentado desempenho acima da média em diferentes recortes, e, no aluguel, também costumam entregar rentabilidade relativamente maior do que tipologias maiores. 

Em Niterói, esse movimento aparece com força no Centro, que concentrou grande volume de unidades ofertadas e vendidas em 2025, puxado por produto mais acessível e, em geral, de metragem mais eficiente. 

Minha leitura: em 2026, compactos bem posicionados tendem a ter giro rápido (venda) e baixa vacância (aluguel), quando o preço está correto.

3) Alto padrão em crescimento: orla, bairros premium e “arquitetura como valor”

Ao mesmo tempo em que o compacto cresce, Niterói continua forte no alto padrão, porque poucos lugares combinam orla, vista, bairros consolidados e qualidade de vida como a cidade.

Dados divulgados com base em levantamento do Secovi Rio apontam Camboinhas como um dos bairros com metro quadrado mais caro na cidade (e outros bairros premium aparecem no topo). 

E tem um diferencial que pesa no imaginário e na identidade de Niterói: a cidade é vitrine de arquitetura autoral, com destaque absoluto para Oscar Niemeyer (MAC, Caminho Niemeyer e equipamentos culturais ao longo da orla). 

Além de Niemeyer, há registro e estudos sobre acervo modernista local, citando arquitetos como Álvaro Vital Brazil em edificações públicas e marcos urbanos.

Por que isso importa para o mercado?

Porque, no alto padrão, “localização” é mais do que endereço: é paisagem, assinatura, entorno e status urbano, e isso sustenta valor no longo prazo.

4) Minha Casa Minha Vida segue relevante (e ajuda a sustentar demanda)

Muita gente erra ao achar que Niterói é só médio e alto padrão. O Minha Casa Minha Vida segue relevante e, em 2025, ganhou impulso com mudanças e ampliação de faixa.

O governo divulgou a criação/expansão de faixa 4 (renda familiar até R$ 12 mil) com financiamento de imóveis de até R$ 500 mil, além de dados de famílias beneficiadas e volume de investimento. 

Também houve atualização de tetos para faixas 1 e 2 em municípios/arranjos específicos, ampliando alcance do programa. 

Efeito em 2026: MCMV ajuda a manter o mercado “respirando” mesmo quando o crédito tradicional oscila, e tende a empurrar volume em regiões com produto aderente.

5) Aluguéis continuam aquecidos — mesmo com a reforma tributária no radar

Aqui entra um ponto sensível: a reforma tributária do consumo e a forma como locações poderão ser tratadas no novo sistema.

A EC 132/2023 abriu caminho para o novo modelo de tributação do consumo. 

A Lei Complementar 214/2025 institui IBS e CBS (IVA dual). 

Textos e análises sobre a LC 214 destacam que locações podem ter incidência de IBS/CBS, com mecanismos de redução (ex.: redutor de 70% em determinadas situações), dentro do cronograma de transição. 

A Receita Federal afirmou que, para contratos de finalidade residencial, não há providência imediata e que exigências dependem de regulamentação prevista para o início de 2026.

Mesmo com o debate tributário, o comportamento do aluguel mostra força: o FipeZAP registra altas relevantes em períodos recentes e, em recortes divulgados, Niterói aparece com variações expressivas.

Minha leitura para 2026 (bem pé no chão): a demanda por locação segue forte por mobilidade, mudanças familiares e transições de vida; 

O impacto tributário real vai depender de regulamentação e enquadramento;

O mercado tende a buscar equilíbrio entre rentabilidade do proprietário e capacidade de pagamento do inquilino, ou seja, pode haver ajuste de preços, mas não “esfria” do nada.

 
6) Mercado mais profissional: imobiliárias batendo volumes bilionários

Outro sinal de maturidade do mercado é a escala das operações. Em Niterói, há empresas do setor comunicando marcos de R$ 1 bilhão em vendas/negociações, o que reforça profissionalização, tecnologia e capacidade de atendimento em alta demanda. 

O que isso muda?

Mais concorrência, mais velocidade e mais necessidade de estratégia, tanto para comprador quanto para vendedor e investidor.

O que eu recomendo para 2026 (Niterói)

Se você quer comprar:

Entre cedo no funil: simulação, documentação e pré-crédito; foque em produto “líquido” (localização + planta + condomínio bem administrado); compare “parcela” e “custo total” (principalmente em imóveis na planta).

Se você quer investir:

compactos bem localizados (venda e locação) seguem fortes; Fipe Downloads+1
alto padrão bem posicionado preserva valor e costuma ser mais resiliente no longo prazo. A Seguir Niterói

Se você tem imóvel para alugar:

acompanhe regulamentação e enquadramento da reforma; Serviços e Informações do Brasil+1
trabalhe preço e qualidade do anúncio para reduzir vacância (vacância é o “imposto invisível” do aluguel).

 
Quer uma análise do seu caso em Niterói?

Se você me disser bairro, faixa de valor, objetivo (morar, investir, renda de aluguel) e prazo, eu te devolvo um panorama com: melhores regiões, tipologias mais líquidas e pontos de atenção (inclusive tributários e de condomínio).